任意売却しても残債の支払いが困難になったのでは、家を売る利点がありませんよね。
栄美
愛子
家を売れば残債が無くなるのか、残債が残るのか不安になることもあるでしょう。
任意売却は市場価格に近い額で売買されるけれど、住宅ローンの残額より高く売れることは殆どありません。
そんな時に任意売却をしたら残債の支払いはどうなるのか解説します。
任意売却後の残債はどうなる？
結論から言うと、任意売却後は残債が残ることが多いですが、免除されることはありません。分割払いなどの方法で金融機関に支払っていくことになります。
住宅ローンを組むときは、債権者と契約をするために連帯保証人をつけます。さらに連帯保証人に加えて、抵当権を設定します。
万が一ローンが支払えなくなると、抵当権を行使されて債権回収がされてしまいますね。そのまま放置すれば家は強制執行で競売されてしまいます。
競売されるまでに任意売却をすると、住宅ローンを組んだ債権者と話し合って、抵当権抹消の手続きをしてもらえます。
抵当権が無くなり、残ったローンの残債は無担保債権となるのです。
無担保債権になるメリットは、残債を月々の分割払いで支払っていくことが出来るという点です。
任意売却をせずに抵当権を抹消させようとすると、住宅ローンの残債を一括で返済しなければなりません。
残ったローンの残債を一括で返済できる人は少ないので、抵当権抹消というのはハードルの高い手続きなのです。
しかし、任意売却をするなら、抵当権抹消を実現することが出来ます。そもそも、抵当権が付いたままでは家を売ることはできませんからね。
抵当権抹消を確実に実現するために大切なのは、債権者との信頼関係を作っていくことです。
特に、住宅ローン以外の借金の担保になっているときは抵当権末梢の交渉が難航することがありますからね。
任意売却をする時には、最初から良いコミュニケーションを保つことです。
勝手に任意売却の手続きを進めて事後報告をしたり、相手の意向を無視した価格交渉をしたりすると、信頼されずに抵当権抹消も了承してくれない場合があります。
そうなると任意売却ができなくなります。
任意売却は家が競売よりも高く売れる可能性が高く、債権者にとっても魅力的なオプションです。
相手の利益を強調しながら、信頼を得るようなかたちで任意売却の手続きを進めていくなら、抵当権抹消を成立させることも難しくないでしょう。
任意売却で残債を減額する方法はある？
任意売却で残債を減額することは、出来るのか気になるところですよね。
結論から言うと、任意売却で残債を減額することは可能です。
任意売却後の残債を減額するときには、サービサーとの交渉が重要なポイントになります。
サービサーというのは債権回収会社の事で、金融債権などの回収を中心に活動しています。
法務省から認可を受けた正式な業者で、債権の回収を暴力団では無く一般の企業がするようにしている業者なのです。
最初に住宅ローンを金融機関と組みますが、住宅ローンが破綻すると、金融機関はローン債務を保証会社に譲渡します。
その後、任意売却が成立すると保証会社は、残債部分を不良債権と見なしサービサーへ売却します。
サービサーは格安で不良債権を買っているので、残債の金額丸々回収することにあまり執着していません。
そのためサービサーと交渉することで、残債金額を減らせてもらえる可能性があるのです。
サービサーと不動産業者や弁護士が交渉することによって、任意売却の後の生活に支障が出ない程度の返済金額にしてもらえます。
この時の交渉によって、残債を分割支払いにすることも可能ですよ。
離婚時に任意売却したときの残債はどうなる？
離婚したときに任意売却をすると、残債を住宅ローンの名義人が支払っていかなくてはなりません。
最初に住宅ローンを契約したときに、連帯保証人を登録しているなら、その連帯保証人にも支払い義務が生じます。
しかし、前の項でも説明したように残債部分を減額したり、分割払いにしたりする交渉は出来ます。
離婚をするときに住宅ローンの残債がかなり残っているなら、任意売却を検討するのがお勧めです。
任意売却をしないまま支払いを滞納すると、競売にすぐに家が掛けられて、強制的に立ち退かなくてはいけなくなる場合があるからです。
住宅ローンを契約したときに連帯保証人が妻だと、夫が支払いを滞納すると取り立ては妻の所に来ます。
任意売却をするなら残債部分を家の売却費用で支払い、尚且つ残ったローンの費用も減額してもらえます。
離婚の時には慰謝料や養育費などの出費がかさみますし、新たな住まいの生活費などもかかるので、任意売却によって住宅ローンの残債の支払いだけでも減らせるのは助かるでしょう。
離婚をした後に自宅に妻と子どもが住んで、夫が他の家に住みながら、元の家の住宅ローンを払い続けるケースがあります。
このような対応をすると、夫が新たな家族と新生活が始まったときや、夫が別の家を買ったときに、元の自宅の住宅ローンを滞納するケースがあります。
そうなると、自宅は競売に掛けられるリスクが高まりますので、離婚の時には家を任意売却しておく方が後々のトラブルを避けられるでしょう。
まとめ
任意売却後の残債の支払いというのは、引き続き必要となります。
すべての残債を不動産の売却費用で賄えるのはまれで、いくらかの残債が残ります。
しかし、サービサーとの交渉によって残債の減額をしてもらったり、残債の分割返済を認めてもらったりすることが出来ますよ。
離婚をするときには持ち家を任意売却しておくことが、将来のトラブルを未然に防ぐためのコツであることを覚えておきましょう。
