任意売却と競売のどっちが得?住宅ローンが払えなくなったときの対策

任意売却で不動産を手放すのと競売で不動産を売るのでは、どちらの方が債務者にとってメリットがあるのかと疑問に思うかも知れません。

栄美

栄美
どっちも住宅ローンの返済に充てられるんだよね?
愛子

愛子
そういうことね。特に、任意売却は住宅ローンが払えなくなったときに使える方法なんだよ。

住宅ローンが払えなくなった時には、一円でも高く家を売ってローンの返済に充てたいと思うものです。

任意売却と競売のどちらが得かどうかを調べてみました。

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任意売却と競売の違いは?

競売の不動産の売却価格というのは、市場価格の60~70%程度で売られます。

困ったことに競売の情報は、新聞やインターネットに公開されるので、近所の人や職場の同僚に知られてしまう可能性があります。

家の価格が安く売られてしまうために、ローンの残債がたくさん残ってしまいます。

債権者である金融機関は、競売後にはローンの残債を一括で返済するように求めてきます。

一方任意売却は、家の売却価格が市場価格に近くなるので、ローンの残債を減らすことが出来ます。

ローンの残債については不動産業者が金融機関と交渉してくれて、分割返済も可能になります。

任意売却は一般的な家の売却と変わらない形で行なわれるために、プライバシーを守ることが可能です。

家の新たな購入者も家の事情を知らないので、自分たちがローン返済できなくなったことが多くの人に知られません。

任意売却と競売のどっちが得?

競売と任意売却を比べたときに、任意売却の方がお得であると言えます。

なぜなら任意売却の方が、市場価格に近い値段で家を売ることが出来るからです。

競売は内覧が出来ない上に、債務整理をした人の家であるなどのネガティブな要素があるので売却価格が低くなります。

任意売却は通常の不動産売買と同じようなかたちで行なわれるので、売却価格が下がりにくいのです。

競売に掛けられると、家からすぐに立ち退かなくてはなりませんし、立ち退かないと不法占拠者とみなされてしまいます。

引っ越しまでの時間が限られていて、安い引っ越し業者や安い次の家を見つけたりすることが出来ません。

任意売却にすると不動産業者が間に入って、債権者と話し合ってくれるので、引っ越しまでの時間をきちんと持つことが可能です。

価格の安い引っ越し業者を見つけたり、支払いが負担にならない家を探したりできます。

また、任意売却にすると引っ越し費用などを、売却金額から確保することも出来る場合があります。

競売は落札されるまでに、遅延損害金が毎日14.6パーセントかかっていくので、ローンの残債が膨らんでいきます。

任意売却は費用がかからないですし、債務残高が増えることもないのでお得です。

ただ、仲介業者によっては、なかなか買い手が見つからなかったり、引っ越し費用の交渉ができなかったりするので任意売却に慣れた業者選びが重要です。

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住宅ローンの滞納がどれくらいで競売開始される?

住宅ローンを滞納して3ヶ月位すると、金融機関からはがきや書面が送られてきます。

滞納している住宅ローンを早く払って欲しい、という督促が来るのです。

それでも滞納が続くと債権は債権回収会社に移り、裁判所への競売申請が行なわれます。

競売申請が行なわれるのは、滞納が続いて6ヶ月くらいからが一般的です。

債権回収会社が裁判所へ競売の申請を行なって、裁判所が許可すると滞納をしている人に通知が来ます。

通知の中には、自宅が裁判所によって差し押さえられたことが書かれています。

この時点で家は競売にかかることが決定していますし、家の情報も競売に向けて公になります。

競売にかかる家という事が知られると、不動産業者や競売物件を得意とする人たちが家の周りに出現しますよ。

裁判所からの執行官が8ヶ月くらいすると家に来て、家の中などを確認して競売物件の状態を調査します。

調査の後に家は競売に掛けられます。

競売開始決定されたら任意競売できなくなる?

競売開始決定通知が来ると、任意競売をすることがかなり難しくなります。

この通知は、家の売却方法が競売になりましたと知らせるものです。

ただし競売が開始される前の日までは、申し立てを取り下げることは可能です。

競売の申し立てを取り下げるには、債権者に取り下げ申請をしてもらわなくてはなりません。応じない債権者もいるので簡単なことではありません。

債権者である金融機関を納得させるために、相手側のメリットを強調する必要があります。

任意売却をするために競売の申し立てを取り下げて欲しいときには、金融機関側にどんな得な点があるのかを、説明して納得してもらわないといけないのです。

金融機関側が、競売の方が早く効率的に家の売却が出来ると考えたら、競売の申し立てを取り下げてはくれません。

任意売却に納得してくれても、競売の申し立ては取り下げず、どちらが良い条件で家を買い取ってくれるかを見たがる金融機関もあります。

一度競売開始決定されると、完全に任意売却一本に絞ってくれるのではなく、競売手続きも平行して進められてしまうことが多くなりますよ。

一番良いのは、競売開始決定の前に任意売却の手続きを進めることですね。

住宅ローンを滞納してしまう金融機関からはがきや書面が送られてきたら、早めに銀行などの債権者に相談に行った方が良いです。

まとめ

任意売却と競売を比べると、家を高く売れる任意売却の方が得であることが分かります。

一度競売を開始することが決定されると、任意売却に切り替えるのが難しくなってしまいます。

住宅ローンが払えなくなったときには、早めに任意売却の手続きを開始するのがおススメです。

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