住宅ローンが払えないときに、家を売却しても住み続けられる方法があったら良いですよね！
家を売っても住める方法なんてあるの？
絶対ってわけじゃないけど、上手くいけば売却後も住むことができる方法があるのよ。
何らかの理由で、住宅ローンが払えないというケースは誰にでも起きえますよね。
給料が下がったり、転職、失業、病気、事故など、予想外のことで収入が激減することもありますから。
そんな時のために、手放しても同じ家に住み続けられる方法を紹介します。
住宅ローンが払えないときに債務整理せずに済み続ける方法
住宅ローンが払えないときに、債務整理を検討する方も多いと思います。
任意整理や個人再生なら住宅ローンを残して債務整理することが可能ですが、住宅ローン自体は減ることもなく払い続ける必要があります。
債務整理だと住宅ローンは減額できないの？
そうね。債務整理で家を守るには、住宅ローンを外して他の借金を圧縮するしかないのよ。
じゃあ、住宅ローンが払えないときは家を売るしかないってことだよね。
そうなるわね。でも、住宅ローンが残っている家は普通に売買できないから、任意売却って方法になるのよ。
住宅ローンが残っている家を売るときは、債権者の承諾を得て任意売却することになります。
しかし、任意売却すると通常は家を明け渡すことになりますよね。
任意売却をしても、自宅を自分や家族のために住み続けられるようにしておきたいと思う人は多くいます。
1つの方法は信頼できる友人や親戚に自宅を購入してもらう方法です。
家を購入してもらったときに、相手と賃貸契約を結んで家賃を支払いながら、同じ家に住み続ける方法があります。
家を買ってくれそうな友人や親戚がいないときには、投資家に家を買ってもらう方法も考えられます。
この時覚えておきたいのは、投資家に買ってもらうと、賃貸料として払う金額が高くなる点です。
投資家が買う時というのは利益を出すことが目的であって、100パーセント善意からと言うことにはならないので、賃貸料が友人や親戚のケースよりも高めになるのです。
親戚が家を買うときには、親戚同士での売買契約となるので、親戚が住宅ローンを組んで家を買うことは出来ません。
ですので、必ず親戚は一括払いで家を買わなければならないのです。
実際に、私の友人は店舗兼自宅の家を叔父さんに買ってもらい賃貸することで、住み続けることはもちろん、商売も続けることができています。
家を売却しても住み続けられるリースバックとは！
家を売却した後も住み続けられる方法として、リースバックが注目されています。
リースバックとは上記で説明したように、投資家が任意売却で売った家を買うことのことです。
お金に余裕がある親戚がいればいいですが、そんな奇特な身内が居ない場合が多いですよね。
そんなときに、投資家によるリースバックという方法があるんです。
もしリースバックをすると、投資家が家を購入し、その家に住み続けたい本人と賃貸契約を結びます。
セールアンドリースバックとも呼ばれる取引形態で、最近評価されている方法です。
投資家だけでは無く、不動産業者自ら自宅を買い取ってくれる場合もあります。
任意売却をしたときの売買代金というのは、債権者である金融機関に返済金として支払われます。
新しく家の所有者となった投資家には、賃貸料を月々支払っていきます。
結果として任意売却をしても、家から引っ越すことなく家に住み続けられるのです。
子どもも学校を転校する必要が無いですし、高齢者も行きつけの近くの病院を変えなくて済みます。
家でお店をしているなら引っ越しによって、新たな場所で商売をゼロから始める必要が無いのも助かるポイントです。
リースバックの方法はまだ市場に浸透していないために、時々投資家を見つけるのに時間がかかります。
任意売却のケースを多く扱っている不動産業者は、リースバックをスムーズに行なう方法を知っているので頼もしい味方です。
リースバックしてくれる買い手はどうする？
リースバックしてくれる買い手なんて簡単に見つかるの？
自分で探すのは無理だよね。
でも、リースバックに慣れている不動産業者に依頼すれば見つかるのよ。
リースバックをしてくれる買い手は、不動産業者が探してくれて紹介してくれます。
どうして投資家はリースバックに協力してくれるのでしょうか。
協力と言っても、ボランティアのように完全なる善意で、リースバックの買い手になってくれるわけではありません。
そこには、家を購入した投資家がきちんと利益を上げられるような仕組みがあるのです。
任意売却で家を購入した投資家は、賃貸契約を結ぶときに売却価格の10パーセント前後の賃料を設定します。
仮に賃料を売却価格の12パーセントに設定すると、表面利回り12パーセントの物件を持っていることになります。
最近は利回り12パーセントになるように賃料を設定すると、地域によっては借り手がなかなか見つかりません。
しかし、リースバックの案件なら利回り12パーセントでも、すぐに借りてくれる人がいます。
家を借りてくれる人を探す空白期間や、入居者募集をするコストがかかりません。
しかもリースバックの契約を結ぶときには、家賃を一回でも滞納したら退去しないといけないという厳しい契約が結ばれます。
つまりリースバックに協力することは、投資家にとっては、かなりおいしい不動産投資案件と言えるのです。
任意売却でリースバックするタイミングは？
リースバックをするタイミングは、住宅ローンを滞納し続けていて、期限の利益を喪失している状況になっているなら、すぐに手続きを始めると良いでしょう。
金融機関からの督促状を無視しないことですね。
金融機関などの債権者から、持っている不動産を売却するように言われているかも知れません。
そのような状況になっている時には、すぐにリースバックの手続きを始めないと家が競売に掛けられてしまいますよ。
また、まだ住宅ローンを滞納していないけれども、払い続けるのが厳しい状況になっているときもあると思います。
仕事が急に無くなったり病気になって働けなくなったりしたときには、住宅ローンを滞納する前に、リースバックの相談を不動産業者にするのがおススメです。
時間の余裕を持ってあらゆるオプションの中から、ベストな解決策を考えてくれます。
まとめ
住宅ローンが払えないときに、家を売却しても住み続けられる方法は、リースバックをすることです。
- 任意売却で自宅を売る
- 買主と賃貸契約して借家として借りる
- 家賃を支払って住み続ける
リースバックすると自宅を手放すことになりますが、家賃を支払って住み続けることができるんです。
友人や親戚に家を購入してもらうのが良いかも知れませんが、簡単に家を買ってくれる人が見つかるわけではありません。
そんな時には、リースバックの手続きを早めに始めてはいかがでしょう。
▼こちらの記事もどうぞ▼
任意売却とは？どんな人にメリットがあるの？
任意売却と競売のどっちが得？住宅ローンが払えなくなったときの対策
任意売却後の残債の支払いはどうすればいい？減額してもらえない？
任意売却の流れ！家を売る決断から引っ越しまでスムーズに進めるには！
