住宅ローンの利息を軽減し、一日でも早く完済するために、繰り上げ返済を検討している方も多いですね。
では、一番お得な住宅ローン繰り上げ返済のタイミングはいつなんでしょう。
結論から言うと、繰り上げ返済は早い方がよいです。
繰り上げ返済をすると、利息計算の元になる返済残額を減らすことができるので、早いほど利息の軽減効果が高いんです。
ただ、様々な条件と照らし合わせてみると、ちょっとした繰り上げ返済のコツも必要になってくるんです。
お得かどうかはご家庭の事情によって違ってきますので、ケース別に最適なタイミングや返済方法をまとめてみました。
住宅ローン減税期間の繰り上げ返済タイミング
住宅ローン減税がある場合の繰り上げ返済は、早いほうが良いとは限りません。
住宅ローン減税は、毎年の住宅ローン残高の1％を所得税や住民税から控除してくれる制度で、申請している方がほとんどですよね。
毎年、年末の住宅ローン残高で住宅ローン減税額が計算されるので、11月、12月に繰り上げ返済をするよりは、翌年1月にした方が、減税額が多くなるのでお得ということになります。
でも、住宅ローン減税があっても、早く返した方が良い場合もあります。
早く繰り上げ返済した方がお得なケース
所得税と住民税の額が、住宅ローン減税の額より少ない場合は、早く繰り上げ返済をした方が良いです。
たとえば、所得税+住民税の額が20万円だと、住宅ローン減税が30万円あったとしても控除できるのは20万円だけで、控除しきれない10万円を還付してくれる制度ではないからです。
それよりも、繰り上げ返済できるときに早く返済して、利息の軽減効果を得た方がお得ですよね。
翌年1月に繰り上げ返済した方がお得なケース
所得税+住民税の額が、住宅ローン減税の額より多い場合は、翌年1月に繰り上げ返済した方がお得です。
住宅ローン減税を残すことなく所得税や住民税から控除できるなら、多い方がお得ですものね。
返済できる額が多額でなければ思い立ったときに
細かく計算すると、繰り上げ返済のタイミングで、損得が微妙に違ってくるのですが、所得税は年末に分かっても住民税は正確には分からないですよね。
繰り上げ返済の額が100万円くらいだと、住宅ローン減税額は1万円の差ですから、思い立ったときにしたので良いと思います。
繰り上げ返済は2つの返済方法がある
繰り上げ返済は全額が元金の返済に充てられますが、「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2種類あります。
どちらが良いかは、各ご家庭の生活設計によって違ってきます。
期間短縮型が向くケース
期間短縮型は、繰り上げ返済後も月々の支払額を変更せずに支払うので、元金が減った分、返済期間が短縮されます。
現状のままだと、定年後も住宅ローンを返済することになるので、少しでも早く完済したい方に向いています。
また、返済期間が短縮される分、利息の支払総額も少なくなります。
返済額軽減型が向くケース
返済額軽減型は、返済期間を変更せずに、月々の返済額を減額してもらうタイプです。
利息の支払総額は、期間短縮型よりも多くなりますが、月々の返済額を減らして生活にゆとりを持たせたい方に向いています。
繰り上げ返済の額が大きければ、月々の返済額も大幅に変わりますから、良いかもしれませんね。
住宅 ローン繰り上げ返済には手数料が無料になる
住宅ローンの繰り上げ返済は、やり方によっては手数料がかかってしまいます。手数料がかかるのは、電話申込みや窓口での申込みの場合です。
手数料は銀行によって差があり、返済額が大きいほど手数料が多くかかる銀行もあり、返済額によっては5万円以上の手数料がかかる場合もあります。
ですが、インターネットで繰り上げ返済をすると手数料が無料になります。
こまめに繰り上げ返済をする場合は、手数料もバカになりませんから、インターネット取引に対応しているか確認してみてくださいね。
インターネットで繰り上げ返済をするには、インターネットバンキングの契約をしている必要があるので、契約しておくと良いです。
預金残高や取引の確認、振込みなどもネットバンキングでできるので便利です。
繰り上げ返済とボーナス払いはどっちが良い？
ボーナスを繰り上げ返済に充てる方も多いと思いますが、それなら最初からボーナス払いを併用するのと同じじゃない？って思うかもですね。
ボーナス払いを併用すれば、月々の返済額が楽になるし、繰り上げ返済の手間もなくて良いようにも思います。
でも、実際のところどうなんでしょう。
実は、ボーナス払いの併用で、住宅ローン破綻になるケースも多いとのこと。
ボーナス払いを組んでしまうと、必ず支払わないといけないのですが、住宅ローンって35年とか長いですよね。
ボーナスが減ってしまったり、ボーナスカットになる場合もあるので、そんなときには支払いが苦しくなったり払えなくなったりするんです。
その点、繰り上げ返済だと、余裕があるときだけに返済すれば良いので無理がないんです。
また、ボーナス払いは通常支払いとの2本立てになるため、年に2回しか返済しないボーナス払いは元金がなかなか減らず利息が嵩んでくるのです。
ですので、ボーナス払いを併用せず、通常の月払いで無理がない住宅ローンを組み、余力があるときに繰り上げ返済をする方が賢明です。
無理な繰り上げ返済は住宅ローン破綻の元に！
利息が軽減できて住宅ローンを早く終わらせることもできるからと、無理をして繰り上げ返済をしていると住宅ローン破綻してしまうことにもなりかねません。
冠婚葬祭で臨時出費が必要になったり、病気で休職してしまうこともあるかもしれないですよね。
そんなときに備えて、お金の蓄えは必要です。
失業してしまい収入がなくなってしまうこともあるかもしれませんから、半年分くらいの住宅ローンを支払えるくらいの預金は残しておく方が良いです。
繰り上げ返済は、余力のお金を残して、さらに余力があるときにすることです。
住宅ローン繰り上げ返済 まとめ
住宅ローンは、家計の出費の中でも大きいですから、繰り上げ返済で早く完済したいですよね。
繰り上げ返済は基本的に・・・
- 早いほど利息の軽減になる
- 住宅ローン減税期間中は1月の返済がお得
- 返済額が多いほど利息の軽減になる
- 期間短縮型の方が利息の軽減になる
ですが、無理をすると生活に余裕がなくなりますし、臨時の備えもできなくなりますので、長期的な返済計画をじっくり検討して、余裕をもってすることですね。
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